SCI et droits d'enregistrement

Mis à jour le 7 avril 2025

Rédigé par Roxane Hidoux

L'apport d'un bien à la SCI peut donner lieu au paiement de droits d'enregistrement.

Sommaire :

1 . Les apports à une SCI soumis aux droits d'enregistrement
2 . Les exonérations des droits d'enregistrement

Les apports à une SCI soumis aux droits d'enregistrement

Les apports en numéraire sont toujours exonérés de droits d'enregistrement, quelle que soit la qualité de l'apporteur et peu importe que la SCI soit assujettie à l'impôt sur les sociétés ou à l'impôt sur le revenu.

En cas d'apport d'un immeuble, la situation est différente. Si l'apporteur est une personne physique ou une personne morale imposée à l'impôt sur le revenu et que la SCI est soumise à l'impôt sur les sociétés, il y a paiement de droits d'enregistrement. Cette règle vise l'apport d'un immeuble à usage professionnel ou à usage d'habitation.

Le service des impôts détermine, après analyse des statuts, les droits d'apport à payer qui sont exigibles au plus tard à l'expiration d'un délai de 3 mois qui court à partir de l'enregistrement des statuts.

Apports purs et simples
Immeuble seul	Société bénéficiaire soumise à l'IR : exonération du droit fixe Société bénéficiaire soumise à l'IS : 5 % de la valeur de l'immeuble
Fonds de commerce, droit au bail, clientèle	Si société bénéficiaire soumise à l'IR : exonération du droit fixe Si société bénéficiaire soumise à l'IS : exonération du droit fixe (1) si l'apporteur s'engage à conserver les titres pendant 3 ans. Sinon application du barème progressif de l'article 719 du CGI : 0 % - 5 %
Immeubles compris dans l'apport d'une entreprise et affectés à l'exercice de l'activité professionnelle	Si société bénéficiaire soumise à l'IR : exonération du droit fixe Si société bénéficiaire soumise à l'IS : exonération du droit fixe si l'apporteur s'engage à conserver les titres pendant 3 ans
Autres apports (matériel, créances, brevets, droits sociaux)	Exonération du droit fixe de 375

Apports à titre onéreux
Apport d'une entreprise par une personne physique	Exonération du droit fixe si l'apporteur s'engage à conserver les titres pendant 3 ans Sinon : 5 %
Immeubles (apports non rémunérés par des parts sociales)	Droits de mutation : application du barème progressif de l'article 719 du CGI : 0 % - 5 %
Autres apports à titre onéreux de fonds de commerce, clientèles,etc.	5 % de la valeur de l'immeuble

Les exonérations des droits d'enregistrement

En ce qui concerne l'apport d'un immeuble à usage professionnel ou d'habitation :

si la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, l'apport est exonéré, quelle que soit la qualité de l'apporteur,
si l'apporteur est une société soumise à l'impôt sur les sociétés et que la SCI est également soumise à l'impôt sur les sociétés, il y a exonération.

Les apports de terrains à bâtir ou d'immeubles neufs réalisés par un assujetti sont, en principe, soumis à la TVA sur les opérations immobilières et échappent aux droits d'enregistrement.

Par ailleurs, la mise en société d'une entreprise individuelle est exonérée de droits d'enregistrement si :

l'apporteur prend l'engagement de conserver pendant 3 ans au moins les titres remis en contrepartie de l'apport ;
l'immeuble est affecté à l'exploitation et apporté en même temps que les autres éléments du fonds professionnel.